居住用財産の譲渡と取得に関する注意点

先週、研修で北海道に行ってきました。札幌大倉山展望台にリフトで登っていき、展望台から見た山々の景色は紅葉真っ盛りでとてもきれいでした。さらに真正面に大通公園が伸びている景色が広がり、札幌ドームや北海道大学といった市内に点在するたくさんのランドマークも一望できました。

牧会計事務所　所長の牧です。

新型コロナウイルスの流行によるリモートワークの推進、都心の不動産価格の高騰による都心部から郊外への移転の増加により、居住用財産の譲渡が増加しています。

居住用財産の譲渡の場合と新たに居住用財産を取得した場合の注意点を確認します。

１.居住用財産を譲渡した場合の留意点

居住用財産を譲渡して譲渡益が発生した場合には、”居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除の特例”が出来る場合があります。居住用家屋を空き家又はその他の用に供した場合であっても、その居住用の用に供されなくなった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡したときはこの特例が受けられます。ただし前年又は前々年に本特例を適用している場合は適用されません。

２.新しい居住用財産を取得した場合の留意点

旧住居から転居後に”住宅借入金等特別控除”の適用対象となる家屋に入居した居住者がその居住年、その居住年の前年又は前々年の所得税について”居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除の特例”の適用を受けている場合は、”住宅ローン控除”は適用できません。

また、転居後に旧住居を譲渡せずに”住宅ローン控除”を受けている居住者が、入居した年の翌年以後３年以内に旧住居を譲渡して”３,０００万円特例”の適用を受ける場合は新住居に関しては”住宅ローン控除”の適用は出来ません。

この場合、既に”住宅ローン控除”の適用を受けいている年分の所得税については、修正申告書等を提出して、すでに適用を受けた控除額に相当する税額を納付しなくてはなりません。

３.”住宅ローン控除”を適用できない期間

新居に住んだ年とその前２年・後３年の合計６年間に”３,０００万円特例”の適用を受ける場合は”住宅ローン控除”を適用することは出来ません。

従って、居住用財産を譲渡と取得した場合は、”３,０００万円特例”と”住宅ローン控除”のどちらを選択した方が納税額が有利になるかを試算する必要があります。

また、”３,０００万円特例”と同様に”居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽課所得特例についても”住宅ローン控除”と重複適用が出来ません。