タワーマンションの節税が封じられる

７月３日、令和５年分の土地の相続税評価に使う路線価が公表されました。全国平均は前年から１・５％上回り、２年連続で上昇。新型コロナウィルスの影響からの回復傾向が明らかになりました。

愛知県内の平均変動率は前年比プラス２・６％と２年連続で上昇し、県内２０税務署ごとの最高路線価は１７地点で昨年を超えました。岐阜県内では平均変動率が前年比マイナス０・５％と、現在の計算方法になった１０年以降、１４年連続で下落しました。

 

牧会計事務所　所長の牧です。

 

タワーマンションの相続税対策が封じられることになります。

タワーマンションとは、一般的に高さ６０メートル以上、２０階以上の高層マンションのことをいいます。このタワーマンション、低層階と高層階では、購入価額に相当の開きがあります。しかし、床面積が同じであれば１億円で購入した部屋も、５,０００万円で購入した部屋も相続税評価額は、ほとんど同じなのです。ここに目を付けて、相続発生直前に高層階を購入し、相続税の圧縮を図ろうというのが、タワーマンション節税です。

 

 

 

 

 

 

 

 

統計上、「戸建て」の場合の実勢価格と相続税評価額の乖離率の平均が「１・６６倍」、つまり評価額が実勢価格の６０％程度であるのですが、東京都内の築９年・４３階建てのタワマンの２３階の住戸は、市場価格１億１,９００万円のところ、相続税評価額が３,７００万円と、乖離率が３・２倍にもなっています。

以上を踏まえ、タワマン節税には、富裕層の相続税対策としてメリットが大きく、相続税の税負担に不公平が生じているという問題点が指摘されます。 すなわち、タワマンの高層階の住戸ほど、「実勢価格」と「相続税評価額」の差に乖離が生じます。

 

【マンションの相続税評価額の計算式】２０２４年１月１日以降

・乖離率が約１.６７倍以上の場合（従来の評価額が実勢価格の６０％超の場合）:実勢価格×６０％

 

・乖離率が約１.６７倍未満の場合（従来の評価額が実勢価格の６０％以下の場合）:従来の評価額

 

以上の算式により、高層階のマンションのほとんどの相続税評価額は実勢価格の６０％で評価されることになるでしょう。

ただ、実勢価格をどう把握するかの問題は出てきます。不動産会社に売買事例をもとに査定額を算出してもらう方法、不動産鑑定士に算出してもらう方法等色々な方法がありますが、算出にコストがかかったり、売買事例の少ない場合には算出金額に大きな隔たりが出るかもしれません。

いずれにせよ、今後はタワーマンションを使った大きな節税方法は使えなくなるでしょう。