不動産投資

毎朝、５時半に起きて犬の散歩するのですが、まだ真っ暗で、気温もだんだん寒くなってきました。冬の足音が近づいて来ています。

牧会計事務所　所長の牧です。

最近の株価の上昇により、株式投資をする人が増えています。不動産投資も最近は少額からできることから広がりを見せています。少額不動産投資は不動産投資信託や少額不動産商品があります。

不動産投資信託(RITE)とは、投資家から集めたお金を不動産に投資し、賃貸収入や売却益を投資家に分配する不動産投資信託のことです。投資先は「オフィスビル」や「商業施設」「マンション」など多岐にわたります。REITの魅力は、高い利回りです。過去１０年間のJ-REITの平均予想分配金利回りをみると、最低３.０２％から最高６.１７％の間で推移しています。なぜJ-REITの利回りはこれほど高いのでしょうか。それは、J-REITの場合、収益の９０％超を分配するなど一定の要件を満たすことで、実質的に法人税がかからない仕組みになっているからです。

J-REITの税金は不動産の賃料収入が原資でありながら、実態は投資信託なので、株式を投資対象とする投資信託などと同様、分配金は配当所得になります。そのため、分配金を受け取る際には、分配金の２０.３１５％が源泉徴収されます。REITを売却して利益が出た場合は、こちらも上場株式と同様、２０.３１５％の税率で譲渡所得として課税されます。

少額不動産商品のうち、不動産特定共同事業は不特定事業者が投資家から出資の募集を行い、出資金等により不動産を取得し、賃貸することで生じる賃貸利益等を投資家に分配する仕組みです。一定期間後に不動産を売却し、売却益等を基に投資家に出資持分を償還することで事業が決了します。これらの分配される利益の税金は契約形態により異なります。

個人投資家と特定事業者が”任意組合契約”をした場合は、組合員である各投資家の出資による共同事業として、取得した不動産は組合員に帰属し、その不動産により生じる賃貸利益等も組合員に帰属するため、投資家に分配される利益は不動産所得になります。損失が出た場合は他の所得と損益通算ができます。

一方で”匿名組合契約”の場合は、投資家が不特定事業者の行う不動産取引のため出資を行うため、取得した不動産は不特定事業者に帰属し、賃貸利益等も不特定事業者帰属します。匿名組合員である個人投資家は、不特定事業者から分配される利益に課税されるため、原則として雑所得に区分されます。損失が出た場合は他の所得と損益通算はできません。